Průvodce koupí nemovitosti krok za krokem

Rozhodli jste se pro koupi nemovitosti? Hledáte vysněný dům či byt? Zkuste štěstí na Aukro reality a zapojte se do některé z aukcí nemovitostí. Dobře víme, že jde o důležité rozhodnutí a v neposlední řadě velkou investici. Ať už máte s koupí nemovitosti zkušenosti, nebo je to pro vás “poprvé”, v tomto článku se dozvíte krok po kroku, co vás nemine a na co je dobré se připravit.

1. Financování koupě nemovitosti

V první řadě je důležité si určit, jakou částku chcete nebo si můžete dovolit investovat do nemovitosti. V případě, že máte dostatek finančních prostředků, celý proces pro vás bude jednodušší. Pokud ale potřebujete zařídit hypoteční úvěr, doporučujeme se obrátit na nezávislého finančního poradce ještě předtím, než vyberete předmět koupě. Finanční poradce vám nejen ušetří čas, ale také zhodnotí vaše možnosti a porovná jednotlivé nabídky bank. V neposlední řadě je příjemnou výhodou, že služby finančních poradců jsou poskytovány zdarma. Pokud byste si rádi udělali představu o výši hypotečního úvěru po vlastní ose, nabízí se celá řada online hypotečních kalkulaček. Ke schválení hypotéky zpravidla dochází až ve chvíli, kdy máte vybranou konkrétní nemovitost, aby banka mohla provést ocenění nemovitosti. Pro schválení hypotečního úvěru budete potřebovat tyto náležitosti:

  • doklady o vašich příjmech,
  • doklady o vašich výdajích,
  • 10–20 % z kupní ceny nemovitosti,
  • doklady k nemovitosti (viz dále v článku).

2. Nepodceňte právní a faktické posouzení vybrané nemovitosti

Našli jste na Aukro reality to pravé a ptáte se, co teď? Je nám jasné, že nechcete kupovat zajíce v pytli, a proto pro vás máme několik rad, na co se zaměřit při posuzování vybrané nemovitosti. Tyto fakta budou klíčová při rozhodování.

Osobní prohlídka – Domluvte si prohlídku s makléřem, na kterého najdete kontakt u každé nabídky. Nebojte se zeptat na všechno co vás napadne, například jak stará je elektřina nebo okna v bytě, jaký je tlak vody, jestli se můžete podívat pod koberec apod. Vyhnete se pak případné rekonstrukci, která je u koupě starších nemovitostí obvyklejší. Případně si s sebou můžete vzít odborníka v oblasti stavebnictví, který zhodnotí technický stav.

Výpis z katastru nemovitostí – Jde o list vlastnictví, který si zdarma online dohledáte na ikatastr.cz nebo si zajdete na úřad či pobočku Czech POINTU, kde vám ho na počkání za poplatek vystaví.

Druhy vlastnictví – jeden vlastník vs. více vlastníků – Vlastnictví nemovitosti je jeden z nejdůležitějších faktorů, u kterého byste měli zbystřit. Jméno majitele se musí shodovat se jménem osoby na listu vlastnictví – výpisu z katastru nemovitostí. Vlastnit nemovitosti může i více osob zároveň, v tom případě máte dvě možnosti. Buď smlouva musí obsahovat podpisy od všech vlastníků, anebo smlouvu podepíše jeden z nich, ale předloží vám plnou moc od ostatních vlastníků. Všichni vlastníci musí být jmenovitě uvedeni ve smlouvě.

Právní stav společenství vlastníků jednotek (SVJ) – Při koupi bytu je důležité znát právní stav SVJ a jméno osoby odpovědné za správu domu. Dále si zjistěte výši záloh a jestli prodávající nemá vůči SVJ dluh, který by koupí automaticky přešel na vás.

Energetická náročnost budovy – Nezapomeňte i na doložení průkazu energetické náročnosti budovy. Ten za určitých podmínek může být nahrazen vyúčtováním dodávek plynu, elektřiny a tepelné energie za poslední 3 roky.

3. Varovné signály při ověřování nemovitosti

Při koupi nemovitosti se také můžete setkat s následujícími výrazy, které je nutné důkladně prověřit.

Plomba – Na listu vlastnictví se značí písmenem “P” a jasně nám říká, že úřad má dokument, který mění stav nemovitosti. Může se jednat například o exekuci nebo soudní řízení. Pokud nezjistíte jasné informace, nemovitost s plombou nekupujte!

Zástavní právo – Nemusíte se hned děsit. Zástavní právo je téměř běžnou záležitostí, většinou se jedná o hypoteční úvěr. Jen si prověřte, že se jedná o seriózní banku a ne o lichváře. Zástavu můžete vyřešit dvěma způsoby, a to hypotéku převzít nebo zástavní právo vyplatit.

Exekuce – Je dalším strašákem při koupi nemovitosti. Opět vám může pomoci list vlastnictví, na kterém bývá uvedeno, jestli na nemovitost neběží exekuční řízení. Jsou však případy, kdy tuto informaci v listu nenajdete, a proto si prodávajícího zkontrolujte ještě v insolvenčním rejstříku a v centrální evidenci exekucí. Abyste informace dohledali, musíte znát jméno a datum narození prodávajícího. Nezapomeňte si od prodávajícího vyžádat i potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně.

Věcná břemena – Nemovitost může být vázána věcným právem k určitému pozemku (pozemkové služebnosti) nebo ve prospěch jiné osoby (osobní služebnosti), například věcné břemeno chůze nebo jízdy přes pozemek, povinnost nabídnout nemovitost k prodeji přednostně členům rodiny původního majitele nebo právo na dožití cizí osoby. Tuto informaci najdete v listě vlastnictví nebo na Českém úřadě zeměměřickém a katastrálním (ČÚZK).

Územní plán – Velkou roli při koupi nemovitosti hraje její poloha a okolí. Krásný výhled, les anebo ničím nerušené prostředí vám jednoduše může zhatit developer, který zahájí stavbu hned před vašimi okny. Prohlédněte si proto předem územní plán, který je k dispozici online.

4. Složení vratné kauce

U aukcí realit může být vyžadováno složení vratné kauce ve výši 50 000 Kč, a to z důvodu zpřístupnění pouze vážným a ověřeným zájemcům. Identita zájemců je po celý průběh aukce anonymní, dbáme na maximální bezpečnost a ochranu. V případě, že aukci nevyhrajete, vrácení kauce proběhne automaticky, nejpozději do 5 pracovních dní, na účet, ze kterého peníze přišly.

5. Vyhráli jste aukci? Gratulujeme.

Můžete začít pomalu slavit. V tuhle chvíli vás čeká podpis smlouvy o smlouvě budoucí (vzor 2022) s prodejcem nemovitosti, a to nejpozději do 10 pracovních dní od ukončení aukce. Podpisem smlouvy se celá složená kauce stává zálohou splátky kupní ceny. Protože aukce realit jsou závazné, nedojde-li k podpisu smlouvy, propadá kauce prodejci jakožto pokuta za zmařenou aukci.Více detailů najdete ve všeobecných obchodních podmínkách.

Nyní vás od vysněného domova dělí už jen několik kroků.

Zástavní smlouva – Pokud budete nemovitost financovat prostřednictvím hypotečního úvěru, vyžaduje banka pro poskytnutí půjčky zřízení zástavního práva na nemovitost. K podepsání této smlouvy by mělo dojít před podpisem kupní smlouvy, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků, které obvykle putují do úschovy. V případě, že nemovitost je již vázána zástavním právem prodávajícího (prodávající má na nemovitost hypoteční úvěr), část peněžních prostředků ve výši jeho dluhu bude z úvěru kupujícího placena přímo bance prodávajícího. Návrh na vklad zástavního práva je potřeba podat na příslušný katastrální úřad spolu s jedním originálním vyhotovením zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Návrh můžete zaslat poštou, prostřednictvím datové schránky nebo podat osobně.

Úschova – Úschova může být notářská, advokátní nebo bankovní, podstatný rozdíl je jen v ceně. Cena za úschovu u notáře je stanovena právním předpisem a odvíjí se od výše peněžních prostředků, které jsou uschovány. Oproti tomu advokáti a banky si cenu za úschovu určují sami.

Kupní smlouva – Je v celém procesu nejdůležitějším dokumentem, díky kterému dojde k převodu vlastnického práva. Kupní smlouva musí být ze zákona v písemné formě a podepsaná úředně ověřeným podpisem. Smlouva musí obsahovat:

  • kdo je prodávající,
  • kdo je kupující,
  • předmět koupě,
  • výše ceny nemovitosti,
  • způsob platby (pokud je uzavírána úschovní smlouva, musí být v souladu),
  • termín platby,
  • odevzdání a převzetí nemovitosti,
  • úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.  

Přepis vlastnického práva na katastrálním úřadě – Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí se podepisuje současně s kupní smlouvou. Doporučují se podpisy obou stran, které ale nemusí být úředně ověřeny. Kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku připsání kupní ceny na úschovní účet. Následně jedna ze stran, případně advokát, podá návrh na vklad vlastnického práva na příslušném katastrálním úřadě spolu s jedním originálem kupní smlouvy. Převod ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí 20 dní (nejpozději 30 dní). Během této doby jsou peněžní prostředky v úschově, k výplatě ve prospěch prodávajícího dojde až po převodu vlastnického práva na kupujícího.

6. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě, která je uvedena v kupní smlouvě. Prodávající by měl novému majiteli vystavit předávací protokol, ve kterém jsou mimo jiné uvedeny stavy měřidel, energií, případné vady nemovitosti, počty klíčů, vybavení, soupis předávaných dokumentů atd. Při prodeji domu má prodávající povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Všechny dokumenty doporučujeme pečlivě uschovat.

7. Daň z nemovité věci

Jakožto nový vlastník nemovitosti jste povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a pravidelně ji platit. Tento krok je zároveň posledním krokem v procesu koupě nemovitosti.

Poplatky spojené s koupí nemovitosti

Koupě nemovitosti je spojená s řadou administrativních a právních kroků, které jsou zpoplatněny. Setkáte se s těmito poplatky (aktuální ke dni 11.3.2022): 

  • sjednání hypotečního úvěru: 2 000–5 000 Kč, 
  • znalecký posudek: pohybuje se v řádech tisíců korun, 3 000–7 000 Kč  
  • výpis z katastru nemovitostí: 100 Kč za první stranu a 50 Kč za každou další,  
  • výpis z Centrální evidence exekucí: jedna strana ověřeného výpisu z CEE činí 50 Kč (Exekutorská komora ČR nebo Česká pošta), elektronický náhled na www.ceecr.cz je za cenu 60 Kč bez ohledu na počet stran,  
  • návrh na vklad zástavního práva: 2 000 Kč,  
  • návrh na vklad vlastnického práva: 2 000 Kč,  
  • ověření podpisů (Czech POINT nebo notář): 30 Kč/ks.  

Věříme, že vám tento článek pomohl v objasnění průběhu koupě nemovitosti. Pokud ale i tak máte nějaké nejasnosti, určitě vám je zodpoví realitní makléř nebo váš finanční poradce.

1 Hvězda2 Hvězdy3 Hvězdy4 Hvězdy5 Hvězd
Loading...